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In questo articolo parliamo di come aggiudicarsi un immobile all’asta.

Acquistare un immobile all’asta può essere molto vantaggioso perchè il prezzo di aggiudicazione è sicuramente inferiore a quello derivante da una libera trattativa.

Condizione imprescindibile è però il versamento dell’intero prezzo per ottenere il trasferimento dell’immobile .

Si ha notizia della vendita all’asta di un immobile attraverso la stampa o internet. L’annuncio di vendita contiene i dati necessari per individuare l’immobile, la relazione di stima determinata da una perizia, il nome e il recapito del custode, il giorno, l’ora e l’ufficio innanzi al quale si procede.

Una volta scelto l’immobile bisogna reperire le informazioni necessarie direttamente dal custode nominato in sostituzione del debitore.

Il custode può consentire al potenziale acquirente di visitare l’immobile che si intende acquistare. Ulteriori dati si possono ottenere consultando la perizia, la quale deve contenere tutta una serie di informazioni essenziali tipo l’anno di costruzione, l’eventuale esistenza di servitù etc.

La partecipazione all’asta è consentita a tutti, tranne che al debitore, sia personalmente sia tramite procuratore speciale.

I procuratori legali possono fare offerte per persone da nominare ed entro tre giorni dall’aggiudicazione devono dichiarare in Cancelleria il nominativo della persona per conto della quale hanno agito.

Spetta al Giudice dell’esecuzione stabilire le modalità della vendita che può essere “con incanto” o “senza incanto”.

In caso di vendita con incanto, ogni offerente deve depositare presso la Cancelleria del Tribunale entro le ore 12.30 del giorno precedente a quello fissato per l’incanto, ad eccezione del sabato, la domanda di partecipazione corredata di un assegno bancario di importo pari al 10% del prezzo base d’asta a titolo di cauzione. Se l’offerente non diviene aggiudicatario, la cauzione è restituita dopo la chiusura dell’incanto.

L’asta si può svolgere davanti al Giudice oppure davanti a un professionista delegato (un notaio, un commercialista, un avvocato).

Le offerte non sono valide se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura  indicata nelle condizioni di vendita.

Quando sono trascorsi tre minuti dall’ultima offerta senza che ne segua un’altra maggiore, l’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente.

Avvenuto l’incanto,possono ancora essere fatte offerte di acquisto entro il termine perentorio di dieci giorni, ma esse non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di un quinto quello raggiunto nell’incanto.

Questa ulteriore fase è detta  “rincaro” e vanno nuovamente verificati tutti i requisiti di chi partecipa all’asta.

Esaurita anche questa fase, l’aggiudicatario deve versare il prezzo con le modalità stabilite dal Giudice.

In caso di vendita senza incanto, le offerte di acquisto devono essere presentate in busta chiusa (con indicazione del prezzo non inferiore a quello fissato dal Giudice, del tempo e del modo di pagamento e ogni altro elemento utile alla sua valutazione) presso la Cancelleria del Tribunale entro le ore 12.30 del giorno precedente la data fissata per il loro esame e per la vendita ad eccezione del sabato.

Sulla busta deve essere indicato esclusivamente il nome di chi deposita materialmente l’offerta, il nome del Giudice titolare della procedura e la data della vendita.

L’offerente deve depositare la cauzione pari a un decimo del prezzo da lui proposto.

Il Giudice dovrà esaminare l’offerta più alta e fare la propria deliberazione dopo aver sentito il creditore procedente e i creditori iscritti e aver deciso se il prezzo è congruo rispetto al valore dell’immobile .

Può accadere però che il giudice dell’esecuzione stabilisca che il prezzo offerto non sia congruo. Quest’ultimo deve essere almeno superiore a un quinto della base d’asta . In questo caso il Giudice dell’esecuzione dopo aver fatto il tentativo della vendita senza incanto, può ripetere la gara con una vendita all’incanto, cioè con un asta che termina con l’aggiudicazione al miglior offerente.

Il trasferimento della proprietà e la consegna dell’immobile avvengono con l’emissione del decreto di trasferimento.

Il decreto di trasferimento prevede l’ordine di rilascio dell’immobile, se ancora occupato dal debitore esecutato o da altri.

Il decreto è titolo esecutivo che permette  di ottenere il possesso dell’immobile, se  il possesso non si ottiene subito con la consegna delle chiavi da parte del custode.

In questa fase della procedura l’acquisto dell’immobile all’asta si può ritenere finalmente concluso.

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